金地集团董事长凌克

2010年7月，金地集团董事长凌克做客网易财经会客厅。对于近期三位高管接连离职，凌克表示，每一个人在一些过程中会做不同的选择，都是非常正常的，与业绩压力无关。

昔日的"三驾马车"如今只剩下凌克一人，对于金地会产生怎样的影响呢？凌克称，金地的管理团队有十来个高级成员和上百个中级成员组成，几位高管的辞职不会对公司管理团队造成大的影响，所以金地也能够很快找到非常合适的总裁人选--黄俊灿。对于这位接任者，凌克的评价是：年富力强；管理经验十分丰富，领导能力突出。

网易财经：我们知道金地最近发生了一连串的人事变动，在这一连串的人事变动的背后，究竟是什么原因呢？

凌克：我们每一个人在每一个过程中间会做不同的选择，我们有的同事会一直做职业经理人，有的会自己创业，有各种选择和变动，都是非常正常的。我们有几位同事都因为个人发展的原因，他们离开了金地。我们也非常感谢他为金地做出的贡献，我们也非常希望他们今后人生可以走得更好，事业可以更加兴旺发达。

网易财经：他们的离职跟业绩压力有没有关系？因为有这样一种说法？

凌克：没什么关系。

网易财经：有一种比喻，把您和张华纲先生，还有赵汉忠先生，比喻成金地的“三驾马车”，这两位核心高管的离职对金地来说有什么样的影响？

凌克：张总、赵总和我都是金地重要的创始人，大家在金地工作的时间非常长，工作做得非常好，有非常大的贡献。金地公司是一个整个的管理团队，有十来个高级的管理团队成员和上百个中级管理团队成员组成，所以几位的辞职不会对公司管理团队造成大的影响，所以你看，金地也很快找到了非常合适的总裁人选，也可以找到上海公司的董事长人选。

网易财经：7月5日，金地公布了总裁的新人选，继任者黄俊灿先生的优势在哪里？

凌克：黄总是我们这个管理团队当中一个年纪比较轻的一位。我想黄总年富力强，非常有冲劲，一定可以和大家配合好；另外黄总经验非常地丰富，他负责过公司工程、设计、运营、财务、房地产基金，在各方面的专业能力都非常的丰富。另外，他由一个普通的工程师到高级的副总裁，也锻炼得非常好。所以他的特点在于：第一个是年富力强；第二个管理经验非常的丰富；第三个领导的能力也是很突出的。

网易财经：在黄总和上海的陈总上任之后，金地在策略上面会不会发生一些变化呢？

凌克：金地公司的经营策略都不会发生什么变化。

网易财经：前不久这个人事变动也引起一些投资者的关心，在股价上面也有表现出来。当时金地公司采取了高管增持股票这样一种做法，以后还会不会采取类似的手段呢？

凌克：我们当时是倡议大家购买公司的股票，但是最后做这个投资的钱，最终他们是自己有决策的权利。我们希望金地的高级管理人员，中级管理人员在股票、股份这方面跟公司建立比较多的纽带关系。所以我们原来做的是长期激励，分期支付，我们今年已经开始的一个计划，就是股票激励的计划。

网易财经：说起这个股票激励计划，年初的时候金地提交这个计划也是提出了比较高的标准的，在今年楼市的大环境下，您觉得达到这个实施计划的条件会不会比较困难？

凌克：我觉得都没有问题，一定能达到股票期权行权的这个标准，这个金地公司可以保证比去年有非常大的增长，30%以上的增长。

网易财经：但我们看到上半年金地的销售还没有达到一半，下半年有可能完成吗？下半年房地产政策调整的也不是很明确，金地有很多项目处在受调控最大影响的一线城市，您觉得有什么措施可以去保证这个目标的完成？

凌克：经历了这样一个调控，对房地产业对房地产公司都会有比较大的影响，所以今年很多房产公司表现可能比去年有一些调整，或者会有一些下降。但是我们昨天金地公司开了一个计划委员会，总体看了一下，不管是在销售还是在利润两方面，我们都可以比去年表现得更好一些。

网易财经：您有什么样的信心说会表现得更好一些？

凌克：我们上半年的销售收入比较少，主要的原因还是我们上半年项目比较少，我们下半年将会有200万平方米新的产品推向市场，把产业推向市场之后，后续一些像销售也会好。另外，我们在下半年推出来这个产品，市场也在不断的调控增长，金地公司产品竞争优势是非常强的，不管是在设计方面的创新，还是在产品品质方面的把握，这方面金地公司在我们所在城市都是非常有竞争力的。所以我相信别的公司的房子可能不一定卖得掉，但我想金地公司房子是卖得掉。

网易财经：前不久我在跟一些开发商聊的时候，有的表明大概在下半年的时候，会采取降价的策略，也有的会随行就市，那么金地的策略是怎样的呢？

凌克：我们可能会选择随行就市多一点，随行就市可能也代表了价格下降，或者价格会有一些调整。但是我觉得单一依靠降价，价格的调整来做销售的话，就显得有些片面。我觉得关键问题还是要把产品做好，使你的产品竞争力强，性价比高，我觉得这个是最重要的，所以我们现在最重要的就是把我们的产品做好；另外一方面也是让顾客物有所值，这也是做好销售的一个方面；第三个方面就是随行就市，价格能够做大的调整，也随行就市做一些。这就是金地的策略。

第四季度是买房契机

网易财经：您觉得有没有可能在下半年出来一些其他的，或者是更严厉的一些调控政策呢？比如说像房产税，之前在上海有很多这样的传闻，上海对于金地来说也是非常重要的，您觉得会不会？

凌克：我觉得从现在来看，这个迹象比较小，最近欧洲还有全球的经济复苏得还是比较缓慢，中国的经济结构也在进行调整，我们经济增长的速度会慢一些，中国经济也在进行这种调整，现在的这些政策出台的可能性非常有限。

网易财经：您怎么判断下面半年楼市的走势，假如有人想买房，你觉得什么时机比较合适呢？

凌克：各个城市不一样。一线城市我们以深圳为例，深圳二手房价已经做了一些调整，接下来的时间，一手房也可能会继续做一些调整，新房的销售做一些调整后，有可能会带动二手房的第二次降价。这样的一个过程，应该是在未来三个月的时间到来。

网易财经：大概是国庆黄金周的时候，那时候是买房比较合适的？

凌克：第四季度。所以在这个时候，大家如果有买房的需求，可以在前一两个月的时候过去看一下，多去看一些楼盘房子，到那个时候做一个决策比较合适。

网易财经：您在房地产业已经有了很多年的经验了，您记忆当中大概是经历过几次宏观调控？

凌克：我的记忆不深刻，记不出。

网易财经：有没有哪一次比较深刻的，对金地产生比较大的影响？

凌克：每一次的调整在我的记忆中都不是很深刻，不是很强烈。

网易财经：金地有没有在每一次调控中做一些什么样的应对，或者说当这种调控成为常态的时候，金地怎么做？

凌克：要说金地公司遇到的困难这些记忆，不是房地产的调控，而是自身发展中间的一些困难。

网易财经：您举一个例子？

凌克：比如说在早期1998年的时候，那个时候金地公司碰到一些困难，给我留下一些比较深的印象，那时候我们资金比较少大概在3个亿左右，但是我们当时投资的金海湾这样一个住宅区，当时的投资规模应该是在15个亿左右，资金压力很大，一投进去公司就没钱了，那时候给我留下了非常深刻的印象。在这之后，我们执行一个比较谨慎的理财政策，比如说投资和融资比例，开流和销售，财务各项指标的高和低，平时对这些就会加强管理。调控来不来，对我们来说，只会影响发展的速度快和慢。另外一个就是给你提供了一个机会，你是不是把握住了，可以说调控反而是机会，你有没有把握住。

商业地产是业内发展趋势

网易财经：我今年在看各家公司年报的时候，其实对金地的年报印象非常深刻，上面有您对金地未来的勾勒，金地要进军商业地产这一片蓝海，那么这个战略出台的背景是什么呢？

凌克：现在中国房地产产业发展得已经到了应该发展商业地产这样一个阶段，房地产发展有三个阶段，第一个阶段是发展住宅地产，第二个阶段是发展商业地产，第三个阶段是发展房地产服务行业的。对于中国现在盖的房子，商业地产需求也是非常非常大的，所以金地公司是跟随这个大的发展形势跟趋势。

网易财经：今年像保利、万科，其实他们也都开始加大商业地产的投资，你有没有注意到，就是大家都意识到这一块，大家都往商业地产这个领域开始投资了，那么您觉得金地的优势在哪里？

凌克：金地还是有非常明显的优势，我觉得金地在做商业地产方面，应该比中国很多地产公司都有经验，因为我们早期在北京就开发了金地大厦，这是一个非常高档的项目，我们在全国各地有开发了很多的商业物业。

网易财经：金地在未来商业地产发展的方向是什么？

凌克：主要是两方面，一方面是发展城市的综合体，最近在深圳岗厦做了一个旧村改造，有100万平方米的建筑，只有50万平方米是住宅，其他是商业，在这50万平方米商业里面有25万平方米是办公楼，有25万平方米是各种各样的商业用途。

网易财经：在这样一个综合体里面，持有和出售的比例大概是怎样的呢？

凌克：对住宅地产我们是全部出售，对商业地产我们是全部持有的方式，不会是我们金地公司全部去持有它，由一个专门持有这些商业的一个基金公司，或者是把商业的这一部分物业打包上市。

5年内成立200个亿房地产基金

网易财经：您之前说过商业地产一定要有一个REITs平台，如果没有REITs平台商业地产发展不好，但是现在中国还没有REITs这个平台，我们怎么解决这个难题呢？

凌克：现在没有这个REITs平台之前，商业的投资规模是很难做更大的，因为商业地产占专用资金很大。在这样一个阶段，我相信大家都可以去做点商业投资，但是商业投资规模能做多大，我觉得是有疑问的，我觉得在短期内不会做得很大。从另外一方面，可能看到这些商业地产也可以用基金的方式来持有，今后应该发起和基金和保险公司一起合作，持有这些商业地产。另外也是要把商业地产这一块分拆上市。

网易财经：目前金地的资金来源上面，现在占到怎样的一个比例？

凌克：10%左右。

网易财经：在未来会不会加大这部分的比例？

凌克：一定会加大这个比例，我想可以加大到20%左右。

网易财经：20%对企业来说会不会有一些风险？因为这个信托利率比较高。

凌克：我们每一个信托的产品有两部分，一个是股权性质，我们和一些信托购买者风险共担，以后风险不会太大的；但是另外一部分是债权性质，是有一定的风险，不过我们最近的合作利率还是比较低，如果利率太高会有风险。

网易财经：金地能接受的利率是多少？

凌克：不太清楚是多少了，但是我觉得应该是5%-6%。

网易财经：我以前也关注过金地资金渠道的问题，金地在金融创新这方面是做了很多尝试的，早在2004年的时候就曾经参与到处理银行的不良资产，想问您一下当初为什么会想到先在这个方面做一些尝试？

凌克：当时就在努力的尝试去做一些资产管理，对不良资产的处理也是一个资产管理的一种，主要是这个原因。

网易财经：您也说过金地是“金融加地产”，要打造产业链的上游，在产业链的上游金地的目标是什么？

凌克：首先是把房地产金融业务做好，再去创造更大规模的房地产基金管理公司，第二个目标是看公司发展到一定规模时，然后去把这个投资也做好。

网易财经：您之前说过金地要成立自己的人民币基金，那么未来的规模会怎么样？

凌克：争取在3年的时间到5年的时间是200个亿。

网易财经：主要投向是哪些部分？

凌克：主要是投资住宅地产，第二个会投资商业房地产，第三就会投资新的工业区开发，新的城区开发，这个时候就是一级二级，这个开发都是联动的。

网易财经：主要是投向金地自己的项目吗？

凌克：我觉得都不一定。

网易财经：这个比例有没有确定？比如说多少投我自己的项目，多少投其他公司的一些项目？

凌克：我希望投资金地多一些，如果这个规模做到200个亿的时候，我想应该是60%投金地，40%投外面。

网易财经：在你勾画的这个蓝图当中，商业地产和金融地产这一块，这两者之间的关系是怎么样的，哪一个是发展的重点，或者两者是怎么样共同促进的呢？

凌克：首先还是金融地产，因为金融地产金地公司有一些基础，以前与UBS合作发起的美元基金，这些基金还可能发第二期第三期。我们自己做了很长时间，跟国内一些非常好的合作伙伴，在国内发起做一些大的基金，我觉得也是可以做成功的，也是可以做大的。商业地产的发展可能需要更长时间，需要商业地产运用的管理团队，这个需要很长的时间，对我们来说反而需要一些时间。

网易财经：我现在比较关注的，在您这个战略出台以后，国家是出台了一系列的调控措施，市场也发生了变化，同时金地最近也有一些高管离职，那么这些会不会对金地转型产生一定的影响？金地还有没有足够大的空间来实施战略？

凌克：这不会有影响，因为第一我们公司发展战略都是高管达成的共识，不会因为某些个别同志的辞职影响到我们公司整个的战略，这是不会的。第二，我们原来该做什么今天还是该做什么，我们关键是要去顺应整个中国经济发展，房地产行业发展的趋势，现在这个市场的大趋势就是这样。即使遇到再大的困难，我们还是要这样坚持走下去。